董运弟委员：

您提出的关于《关于在疫情和房地产调控背景下强化商品房预售监管，维护人民群众合法权益的建议》提案收悉。经商省市场监管局、省高院、省自然资源厅，现答复如下：

住房是人民群众对美好生活向往的基本需求。住房问题既是民生问题也是发展问题，关系百姓切身利益，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。近几年来，全省房地产行业在疫情防控常态化的大背景下，积极坚持“房住不炒”的定位，高度重视商品房销售过程出现的矛盾纠纷，采取了有效措施，着力解决人民群众的购房矛盾纠纷，切实保护人民群众的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

一是坚持全面排查梳理分类化解处置。近年来，省住房城乡建设厅联合相关部门先后出台了做好全省房地产领域购房矛盾纠纷化解工作的通知、全省房地产领域“问题楼盘”化解处置指导意见，督促指导各地对本地区房地产领域矛盾纠纷进行全面系统梳理排查，建立“问题楼盘”清单，明确牵头单位和责任人，确定化解完成时限。针对项目“延期交付”“烂尾停工”“违规销售”等问题，在属地政府的统一领导部署下，逐类逐一制定“一盘一案”“一案一策”的处置方案，积极化解应对。在各级政府和有关部门的共同努力下，各地一些问题楼盘已陆续得到有效处置。例如：无锡针对“香缇花园” 39栋“烂尾楼”问题，当地政府、法院、破产管理人和施工单位等多方共同努力，积极化解矛盾，在原开发商资金链断裂企业破产的情况下，最终将烂尾2年之久的楼盘成功“复活”，目前房屋已交付，部分购房业主已拿到房屋产权证并顺利入住。常州、扬州等地区也通过破产重组化解处置了一批房地产开发项目。

二是建立完善纠纷化解多元化机制。2020年，省消保委与省高级人民法院共同制定出台了《关于建立商品房买卖合同纠纷联动化解工作机制的意见》，推动江苏省范围内商品房买卖合同纠纷的妥善解决，化解社会矛盾纠纷，切实保护消费者合法权益。督促指导各地坚持把化解矛盾、解决问题作为专项整治工作的出发点和着力点，创新信访矛盾化解思路和方法，涌现出了一批好经验好做法。比如，南京市建委创新多元化解方法，动员社会力量参与化解工作，引入党代表、人大代表、政协委员等介入疑难复杂信访问题的化解，主动对接信访专家、司法系统人民调解员，有效化解了困扰地方多年的“骨头案”“钉子案”。宿迁市积极发挥仲裁的作用，2021年5月，宿迁市仲裁委及时介入一起商品房买卖纠纷，通过法律专家和当地住建部门联合介入，利用3天时间集中裁结113起商品房买卖合同纠纷，并全部调解结案，及时消除一起重大群体性事情，有效维护了购房合法权益。

三是注重标本兼治突出矛盾问题。坚持治标与治本同向发力，针对房屋销售、房屋质量、问题楼盘等房地产领域突出问题，及时总结分析制度漏洞，修订完善相关制度文件，严防边清边积，着力提升行业管理水平。仅去年，全省住房城乡建设各主管部门累计出台制度规定和行动方案近200个。2020年，我厅会同省市场监管局制订了《江苏省成品住房买卖合同示范文本（预售）》，合同明确装装修材料的品牌、规格、质量标准等应当在合同中记载，有关装修材料清单等应当作为买卖合同附件。装修工程质量验收标准和验收程序应当在合同说明，明确房地产开发企业所交房屋的装配必须与样板间的装配的一致，同时明确了现场公示的样板房保留时间以及发生交付问题的违约责任等。无锡市住房城乡建设局修订《无锡市房屋质量条例》，制定出台了加强新建成品住房建设管理、新建居住区配套设施管理等方面规定，着力从行业监管层面防范矛盾纠纷；苏州市住房城乡建设局针对全装修成品住房装修质量问题投诉日益增多，特别是个别地方出现新盘“逢交必访”，甚至集体访、多次重复访现象，出台相关规定，从建设、销售、交付三个层面加以规范，有效防范了该领域突出购房矛盾纠纷。

商品房销售是矛盾纠纷的易发区、高发区。下一步，我们将认真研究和吸纳您的宝贵建议，对商品房销售过程中存在的问题进行分析研究，及时处置商品房销售过程出现的风险隐患，妥善化解处置购房矛盾纠纷，确保全省房地产市场平稳发展。
    一是逐步提高新建商品住房中现房销售的比例。我们将利用全省各地正在建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制的契机，积极指导城市落实“一城一策、因城施策”，及时出台相关政策鼓励和引导房地产开发企业逐步提高商品住房中现房开发建设比例，逐步从源头解决预售制度中购房预期与实际交房不相符等问题。鼓励有条件的地区可以分区域、分项目实行现房销售。

二是进一步加大房地产市场监管力度。一是建立房地产开发企业的信用评价体系。指导各地根据房地产开发企业经营信息、开发建设情况、开发产品质量等情况，定期对房地产开发企业进行信用评定，结果向社会公布，并推送至信用平台，作为行业主管部门分级分类监管的参考依据，购房者也可以通过一体化服务平台，查询到开发商的信用评价信息，作为购房参考。二是进一步加强商品销售的管理。督促指导各地要认真做好商品住房预售许可和现房销售备案管理工作，严格执行商品房预售许可的法定程序和条件，进一步细化现场查验环节，完善商品销售现场信息公示制度。三是进一步建立健全商品住房销售动态监管机制，畅通举报投诉渠道，积极会同发改、市场、税务等部门开展整顿规范房地产市场秩序行动，严厉打击房地产开发企业在开发建设销售过程中恶意违约、偷工减料、以次充好等违法违规行为，及时向社会曝光典型案例，规范市场秩序。对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，重点进行核查，对拒不整改的房地产开发企业和从业人员，要依据相关法律法规，依法从严追究相关责任。四是深入化解处置“问题楼盘”。采取联合督查、重点督查等方式，加大对“问题楼盘”化解处置的实地督查力度。指导各地综合运用法律、行政、经济等手段协调解决问题，对“问题楼盘”实行“销号式”管理。建立市场风险预警机制，对预售商品房迟延交付及时警示，提及介入，防范化解风险。
    三是切实加强商品房销售合同的管理工作。一是督促各地使用行业主管部门制定商品房销售网签合同格式文本，并明确要求房地产开发企业在销售现场公示销售合同示范文本，签订合同时不得随意修改格式合同条款的内容。二是指导各地加强对商品房销售合同的审查，重点审查签订的销售合同有没有擅自修改原格式合同有关条款内容，补充协议是否存在逃避责任以及不合理、不公平、不对等的调控。对存在问题，责令开发商进行修改后重新备案，拒不整改的，暂停合同网签。

四是切实加强对商品房销售广告的管理。要求房地产开发企业发布商品房销售广告和宣传资料的内容必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗误导购房人。商品房销售现场宣传片、宣传效果图、装修效果图及相关宣传资料不得存在虚假宣传、夸大宣传等内容，设置精装样板的，应与实际交付面积、装修标准一致。同时，继续加大对房地产违法广告的打击力度，通过进一步建立健全监测体系，加大案件查办力度，严厉打击虚假违法房地产广告。

五是进一步发挥司法在房地产纠纷案件的作用。加强对商品房预售领域新情况新问题的调研分析，及时跟踪研判纠纷趋势，把政策要求依法贯彻落实到房地产纠纷案件的审判工作中。准确适用法律规则，公平分配各方利益。针对开发商因疫情而迟延交付的情形，加强研判，准确适用不可抗力与情势变更规则，妥善处理相关案件，通过司法审判助力社会经济复苏，实现合同当事人利益衡平。针对商品房预售模式中开发商提供的格式合同存在缺乏充分说明与协商的问题，准确认定格式合同的内容构成及相关条款的效力，合理限制格式合同提供方滥用其优势地位，遵循公平原则确定各方权利义务。

六是深化多元纠纷化解机制，增强人民群众获得感。进一步推广多元化解机制的成功经验，指导各级法院、市场监管和住建等部门加强沟通联系，进一步拓宽商品房预售纠纷化解渠道，组建商品房专家委员会，召集建筑、设计、房产销售、律所等多领域专家，建立专家智库，对纠纷中出现的问题提供专业意见，供调解参考。针对商品房纠纷领域群体维权、诉讼情况较多，单个消费者力量无法支撑其诉求的情况，省消保委拟从商品房领域作为突破，积极探索集体诉讼，从取证、专家意见、维权建议等多角度对集体诉讼提供支持，对于开发商的违约违法行为，依法惩戒，进一步提升其服务质量，增强人民群众获得感。

七是做好舆情监测营造良好舆论环境。指导各地坚持正确舆论导向，积极运用电视、报刊、网络等媒体，加强正面宣传，如实反映行业存在问题和矛盾，积极回应社会热点事件，切实稳定房地产市场预期，有效引导合理住房消费，为全省房地产市场平稳健康发展营造良好的社会舆论氛围。

最后，再次感谢您对我省住房城乡建设事业的关心和支持。 

江苏省住房和城乡建设厅  

           2021年6月23日